ファミール逆瀬川ザ・ガーデン（9階 東向き）

担当者のコメント

『ファミール逆瀬川ザ・ガーデン』は、阪急「逆瀬川駅」から東方向へ徒歩10分、『宝塚市伊孑志3丁目』にある総戸数89戸の中規模マンションです。周辺は第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域内の一部店舗や事務所、主に集合住宅と一戸建てが立ち並ぶ住宅地。北側約200mに芝生広場が広がる人気の公園『末広公園』があります。園内では週末、イベントが開催されることが多く、親子連れで賑わいます。また春にはお花見、夏には子ども達の水浴びができます。また公園の向こう側には武庫川が流れており、河川敷ではサイクリングやジョギングなどで気軽に体を動かすことができます。地勢は丘陵地で、標高は約30m。道幅4m前後の道路が多く、街路はやや入り組んでいます。生け垣や庭木のある家が点在し、町中の緑はやや多め。中国自動車道の宝塚インターチェンジが近く、車での移動に便利です。阪急「逆瀬川駅」からの道のりはやや下り坂で、駅との高低差は約22m。洪水浸水想定区域内にあります。敷地は所有権。建物はボイドスラブ工法・逆梁工法・アウトポール設計のRC造9階建てで、施工は淺沼組です。床スラブ厚は250mm、戸境壁は180mm。オール電化仕様。エントランスにオートロックと宅配ボックス、棟内（敷地内）に集会スペース、ガーデンアリーナ（中庭）付き。敷地内駐車場は81台（戸数に対する割合90%）で、屋外機械式・屋外平面式・屋内平面式です。なおペットの飼育が可能です（諸条件あり）。
この物件は最上階・9階部分、北東角部屋で採光・通風良好です。間取りは専有面積93.46平米の4LDK。LDKを含む居室5部屋のうち4部屋がルーフバルコニーとバルコニーに面した開放感のあるプラン。生活感が出やすいキッチンはリビング・ダイニングから奥まった位置にあります。キッチンと浴室に窓があり、換気がしやすいのもポイント。各個室と廊下に収納が設けられています。付帯設備は食器洗浄機、洗浄便座、浴室乾燥機、TV付きインターホンなど…。2025年3月にリフォーム実施。現況は空き部屋です。【リフォーム内容：クロス張替え（全室）、フローリング張替え（廊下・LD・K・洋室7帖・洋室6帖・洋室6帖・洋室5帖）、クッションフロア張替え（洗面室・トイレ）、建具交換、システムキッチン交換（食洗機付き）、洗面化粧台交換、トイレ交換、ウォシュレット交換、ユニットバス交換（浴室乾燥機付き）、分電盤交換、洗濯パン・洗濯水栓・照明器具・スイッチコンセント交換、ハウスクリーニングなど。】
保育施設・学校は『めぐみ学園幼稚園』徒歩2分、『末広小学校』徒歩7分、『宝梅中学校』徒歩24分。最寄りのスーパーは『万代　逆瀬川店』徒歩1分。その他『宝塚市役所』と『末広中央公園』が徒歩3分、『武庫川』が徒歩5分の場所にあります。

担当者

岡村 希晴（おかむら きはる） 宅地建物取引士

不動産用語

アウトポール設計

アウトポール設計とは、柱が室内に張り出さないように、バルコニー側や共用廊下側に柱を出した設計のことです。室内がスッキリして見た目がよくなる、家具が配置しやすい、隣のバルコニーとの間に柱があるためプライバシーが確保しやすい、などのメリットがあります。

逆梁工法

逆梁工法とは、通常とは逆の位置に梁が付けられた工法のこと。梁は天井から下に張り出した形が一般的ですが、逆梁工法では、梁を床から立ち上げる形にしています。それにより、天井に梁が無く、室内がスッキリとし、窓の高さも天井の高さまで上げることが出来ます。

オール電化

『オール電化』とは、火を一切使わず、給湯や調理などをすべて電気を使った機器で行うこと。キッチンではガスコンロではなくIHクッキングヒーター、給湯ではガス湯沸かし器ではなく、電気温水器を使います。電気・ガスの併用に比べて、オール電化は光熱費を低く抑えられることや火災の危険性が低いことなどがメリット。太陽光パネルやエコキュートなどを利用することでさらにお得になります。ただ、導入費用がガスに比べて高いこと、停電時はすべてのエネルギー源が無くなるなどのデメリットもあります。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、都市計画における用途地域の1つで、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域のことです。4階建て以上のマンションをはじめ、スーパーなどの床面積500平方メートルまでの店舗や病院、大学などを建てることができます。スーパーなどの日常生活に必要な施設が揃っていることも多く、生活利便にもすぐれています。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、都市計画による用途地域の一つで、住居の環境を保護するための地域です。3000平方メートルまでの店舗や飲食店、ホテル、スポーツ施設、50平方メートル以下の工場などを建てることができます。第一種住居地域に指定された区域には住宅や商業施設、工場などが混在しています。住居地域であるため大規模な店舗や事務所などの建築を制限していますが、住居専用地域ではないので日当たりや日影などの条件が厳しくはありません。

床スラブ厚

床スラブ厚とは、鉄筋コンクリート構造のマンションの床と屋根のことを指す「スラブ」のうち、床の厚みのことを指します。床に衝撃が加わることによって音が振動として伝わるため、遮音性を高めるために重要な役割を担っています。一般的な床スラブ厚は150～200ミリメートルとされており、この値が大きいほど遮音性に優れたマンションと言えます。

戸境壁

戸境壁とは、マンションやアパートなどの集合住宅において隣の住戸との境を仕切る壁のことです。防火の観点から耐火構造・準耐火構造・準防火構造・防火構造のいずれかにしなければいけないことが定められています。また、防音においても重要な役割を担っています。戸境壁はクロスの貼り方によって大きく分けられており、コンクリート壁に直接クロスを貼る「クロス直貼り」と、コンクリート壁にボードを貼り、その上にクロスを貼る「二重壁」の2つがあります。

洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、川が氾濫した場合に浸水が想定される区域や、家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流・河岸侵食の発生が想定される区域のことです。指定時点の河川の整備状況を勘案し、想定し得る最大規模の降雨や、降雨により河川が氾濫した場合に想定される浸水の状況をシミュレーションしたものです。